Blogretour

Les ménages d'Afrique de l'ouest peuvent-ils rêver d'acheter leur maison ?

mar 28, 2017
110 millions de personnes vivent actuellement dans la région UEMOA et dans les vingt prochaines années, 100 millions de personnes supplémentaires vont naître. La plupart d'entre elles habiteront des villes car cette zone connait une urbanisation rapide. Cette tendance aggrave la pénurie actuelle de logements qui affecte principalement les groupes de personnes aux bas revenus dans un contexte de pauvreté répandue (près de 43 millions de personnes vivant sous le seuil de grande pauvreté). Rien qu'à Abidjan, 40 000 ménages supplémentaires arrivent chaque année. Les municipalités se débattent pour s'adapter à cette croissance du nombre d'habitants et à l'urbanisation rapide ainsi qu'aux installations provisoires et aux bidonvilles qui se développent. Comment répondre à ce manque de logements qui s'accélère ? Rendre le financement du logement plus accessible permettrait à davantage de ménages d'accéder à la propriété. Les derniers chiffres (2013) indiquent une faible pénétration des crédits immobiliers avec seulement 15 000 prêts par an pour l'acquisition d'une résidence principale alors que le besoin est de 800 000 logements par an. Les gouvernements de l'UEMOA sont tout à fait conscients de ce décalage entre l'offre et la demande et la plupart d'entre eux ont mis en place d'ambitieux programmes pour construire des logements abordables, cependant cela ne suffit pas pour satisfaire la demande existante et le niveau requis de dépenses publiques n'est pas soutenable. Au lieu de cela, les politiques nationales et régionales devraient tirer parti des ressources du secteur financier pour accroître la demande effective en augmentant l'accessibilité via des réductions sur les montants des traites mensuelles. Heureusement, la région UEMOA dispose d'atouts parmi les meilleurs en Afrique subsaharienne pour développer le financement du logement. L'ancrage du Franc CFA à l'Euro induit une faible inflation importée et favorise une stabilité macroéconomique qui crée les conditions idéales d'un allongement des durées de prêt. Par contre, les taux d'inflation au Nigeria, au Kenya, en Ouganda et au Ghana sont à deux chiffres, atteignant plus de 30 % au Ghana. Les prêts à court terme présentent l'un des pires inconvénients Actuellement, les taux moyens des prêts hypothécaires sont de 7,5 % pour les durées comprises entre 7 et 8 ans. Si l'on considère que la maison la moins chère coûte entre 7 et 11 millions de Francs CFA (11 300 à 17 800 dollars), un ménage doit disposer d'un revenu annuel minimum de 6 500 à 10 000 dollars pour pouvoir l'acheter. Si la durée du prêt est allongée à 15 ans, le revenu nécessaire est diminué de 40 %. L'allongement des durées des prêts à taux fixe a donc un impact bien plus important que la baisse des taux. Nous avons estimé qu'en augmentant la durée des prêts à 20 ans, environ 1,5 million de ménages supplémentaires pourront se permettre d'acheter l'une des maisons les moins chères actuellement disponibles sur leur marché local. Alors, que peut-on faire pour allonger la durée des prêts et améliorer leur accessibilité ? Il y a cinq ans, les gouvernements de l'UEMOA et le secteur privé ont agi dans ce sens en créant la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire (CRRH), un organisme régional public-privé destiné à refinancer les crédits immobiliers des banques en empruntant sur les marchés intérieurs. Depuis 2012, il a émis six obligations, qui ont aidé à fournir des prêts de 10 ans aux banques pour refinancer leur portefeuille de crédits immobiliers, leur permettant ainsi d'allonger la durée de ces crédits pour les rendre plus accessible à leurs clients. Ces efforts doivent être soutenus. Le CRRH n'a jusqu'à présent refinancé que 4 000 prêts, ce qui est peu par rapport aux besoins. Les financements à plus long terme du CRRH lui permettraient de refinancer les banques sur des échéances plus longues. Dans le même temps, le CRRH devra trouver comment refinancer les grands réseaux coopératifs et de microfinance qui fonctionnent bien et qui souhaitent développer leurs offres de prêts immobiliers. Plus de 70 % des ménages de l'UEMOA qui exercent dans l'économie informelle sont exclus du secteur bancaire et dépendent de ces réseaux de microfinance pour leurs besoins de financement. Soutenir les projets de financement à long terme du CRRH permettra aux banques et aux institutions de microfinance de disposer de liquidités à long terme. Cela va directement se répercuter sur les ménages qui auront accès à des crédits à plus longue échéance et disposeront ainsi d'un meilleur pouvoir d'achat immobilier. Est-ce suffisant ? La chaîne de valeur de l'immobilier dans la région UEMOA présente beaucoup de points faibles qui doivent être améliorés pour parvenir à un marché immobilier sain. La production de titres de propriété indiscutables reste un problème qui affecte aussi bien la demande que l'offre dans la chaîne de valeur. Bien que certains pays aient mis en œuvre des réformes de leur système foncier (nouveau Code Foncier au Bénin en 2013, Réforme Sheida au Niger en 2006 et numérisation du registre en Côte d'Ivoire), ces réformes doivent être améliorées et mises en œuvre à l'échelle régionale. Les efforts de construction de logements abordables doivent également être soutenus, car les programmes sous impulsion publique se sont avérés lents tout en ciblant les fonctionnaires. Enfin, les logements en location ne doivent pas être laissés pour compte car l'accès à la propriété n'est pas le seul moyen de promouvoir une meilleure qualité de vie. Le marché des logements abordables est en pleine ébullition. Dans tous les pays de l'UEMOA, on constate une prise de conscience généralisée de la nécessité de traiter les problèmes liés à l'urbanisation et la croissance démographique. Des mesures sont prises pour faire face au déficit du logement dans la région. Nous sommes persuadés que grâce au développement soutenu du CRRH, le rêve de l'accession à la propriété est enfin à portée de main. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- À propos des auteurs Caroline Cerruti est spécialiste senior du secteur financier de la région Afrique à la Banque Mondiale. Elle travaille principalement sur le financement de l'immobilier et des infrastructures, les questions de restructuration du secteur financier et l'inclusion financière. Elle a participé à diverses évaluations du secteur financier en collaboration avec le FMI. Avant de rejoindre la Banque Mondiale, Caroline Cerruti a travaillé pour le Trésor Français sur des sujets de réglementation financière et commerciale, et pendant trois ans comme banquière pour la Banque Européenne de Reconstruction et de Développement. Elle a été formée à Sciences-Po Paris, à l'ENA à Paris et elle est analyste financier agréée CFA. Olivia Caldwell est chef de projet pour Affordable Housing Institute (AHI) où son travail est dédié au développement et au financement du logement en Afrique subsaharienne et en Haïti. Avant de rejoindre AHI, Olivia travaillait avec la plate-forme " Inclusive Business " de CEMEX et de Bayer, où elle a aidé à développer des projets d'infrastructure et de logements abordables et économiques en énergie, en Amérique Latine et dans le Sud-est asiatique. Olivia Caldwell est titulaire d'un MBA obtenu à la London School of Economics ainsi qu'une maîtrise en développement durable de l'université des Nations Unies et une licence d'anthropologie de l'université McGill au Canada.

Your comment

Cette question sert à vérifier si vous êtes un visiteur humain ou non afin d'éviter les soumissions de pourriel (spam) automatisées.