Financement du logement

Source

ONU Habitat prévoit que 50 pour cent des habitants d’Afrique subsaharienne vivront en zone urbaine d’ici 2030, et les données de la Banque mondiale montrent que la croissance économique de la région a été très supérieure à la moyenne mondiale ces dix dernières années. En dépit de cette croissance économique, la situation du logement dans de nombreux pays africains s’est détériorée rapidement. Une énorme pénurie de logements sévit, en quantité et en qualité, contribuant à la prolifération de bidonvilles et d’habitations informelles. À titre d’exemple, le Centre pour le financement du logement abordable en Afrique (CAHF) estime la pénurie actuelle de logements au Nigeria à 17 millions d’unités nécessitant un financement de 363 milliards d’USD, au Ghana à 1,7 million d’unités nécessitant un financement de 51,8 milliards à 52,5 milliards d’USD, et au Kenya à 2 millions d’unités par an.

L’importance du financement du logement dans la chaine de valeur de fourniture de logements est essentielle. Le financement est en effet nécessaire à la demande et à la fourniture de logements. Sur le plan de la demande, la disponibilité et l’accès au financement du logement sont des facteurs déterminants lorsqu’un ménage prend la décision d’acheter, de construire ou de louer une maison. De même, sur le plan de l’offre, les promoteurs doivent financer les projets de logement de masse nécessaires pour combler le déficit de logements du continent. En tant que composante essentielle des systèmes financiers, le financement du logement contribue également au développement et à l’approfondissement des marchés financiers et du secteur financier dans son ensemble. Un certain nombre de pays ont réussi à développer des marchés de capitaux dont des volumes importants proviennent du refinancement de la dette hypothécaire. Le développement du financement du logement sur le continent n’a toutefois pas suivi le rythme des besoins de la demande de logements.

Défis

La fourniture de logements pour répondre à la demande en Afrique se trouve confrontée à de nombreuses contraintes, notamment le mauvais ciblage et l’échelle insuffisante. Il n’existe qu’une poignée de promoteurs capables de fournir plus de 500 unités en une seule fois sur le continent. La difficulté d’accéder à un financement de longue durée du logement abordable, tant sur le plan de la demande que sur celui de l’offre, est une contrainte majeure. Les promoteurs et les investisseurs se concentrent par conséquent sur le marché haut de gamme, alors que la demande se situe sur les marchés de milieu et de bas de gamme. On constate également des contraintes dans l’ensemble de la chaine de valeur du logement,  des faiblesses institutionnelles et l’instabilité macroéconomique aux environnements juridiques et réglementaires défavorables. Résultat de tout cela : le nantissement insuffisant des actifs immobiliers et la pénurie importante de sources de financement à long terme.

Les marchés hypothécaires fonctionnels n’existent que dans quelques pays africains, comme le Maroc, la Tunisie, la Namibie et l’Afrique du Sud où les prêts hypothécaires représentent respectivement à 18 %, 9,2 %, 19 % et 34 % du PIB. Au Nigeria, au Cameroun, en Égypte, en Côte d’Ivoire, au Ghana et en Tanzanie, par exemple, le financement du logement représente moins de 1 % du PIB. À titre de comparaison, les prêts hypothécaires de plusieurs pays d’Amérique du Nord et d’Europe sont souvent supérieurs à 40 % du PIB. Faute de marchés hypothécaires bien développés, le logement en Afrique est soit autofinancé (par des fonds propres accumulés par des années d’épargne ou la construction progressive du logement), ou directement financé entre les individus ou les structures communautaires. En 2017, une analyse de la Banque mondiale suggérait que 5,2 % seulement desménages africains contractaient des prêts formels pour acheter une maison. La Banque africaine de développement estime que 6,7 % seulement des ménages ont les moyens d’acheter une maison d’un prix moyen de 28 000 d’USD.

Les quelques banques qui accordent des prêts hypothécaires s’adressent au segment intermédiaire et supérieur de la population. Le risque de crédit perçu comme élevé, les coûts de transactions élevés et l’absence de concurrence dans le secteur bancaire de la plupart des pays africains expliquent que les taux d’intérêt des hypothèques sont extrêmement élevés et les mandats courts (inférieurs à 10 ans) dans de nombreux pays africains. Le CAHF estimait en 2016 que moins de 10 % des ménages africains avaient les moyens de contracter une hypothèque sur les maisons nouvellement construites les moins chères. Les banques d’État pour le logement continuent de jouer un rôle de premier plan sur le marché du financement du logement en Afrique, mais elles n’ont pas eu de bons résultats et elles n’ont pas réussi à atteindre les objectifs fixés par la politique du logement. En conséquence, les gouvernements ont commencé à adopter des politiques qui encouragent les prêts privés, tout en préservant l’égalité des chances pour tous les prêteurs.

Opportunités

Les marchés hypothécaires en Afrique ne pourront se développer que s’ils sont abordables, ce qui accroitra non seulement l’accès à un logement convenable, mais aura aussi un impact significatif sur le développement économique. Permettre à 3 pour cent de la population africaine d’accéder aux prêts hypothécaires rapporterait une contribution de 300 milliards d’USD à l’économie africaine. Les gouvernements et les établissements de prêt africains devront mettre davantage l’accent sur la mobilisation des ressources nationales, en puisant dans les sources locales de financement à long terme telles que les investisseurs institutionnels.

Par ailleurs, développer les Caisses de Refinancement Hypothécaire (CRH), déjà présentes en Égypte, en Algérie, en Tanzanie, au Nigeria et dans l’Union Économique et Monétaire Ouest-Africaine (UEMOA), et mieux les exploiter peut jouer un rôle important. Les caisses de refinancement hypothécaires jouent un rôle primordial dans la construction de marchés de capitaux nationaux, en particulier dans les pays en développement où les marchés hypothécaires restent petits. Elles servent d’intermédiaires entre les banques hypothécaires primaires et le marché obligataire. Elles ont la capacité et la solidité financière leur permettant de lever des fonds à moyen et à long terme sur les marchés de capitaux grâce à l’émission d’obligations.

Il existe une forte demande de microfinance du logement. La microfinance du logement est l’offre de services financiers et de prêts destinés aux ménages à revenu faible à des fins de construction d’une maison, d’amélioration de l’habitat, d’agrandissement de l’habitat et d’acquisition d’un terrain, qui est adaptée au marché du logement africain caractérisé par l’approche progressive de développement du logement. On estime que 15 à 40 des prêts de microfinance sont détournés aujourd’hui pour réaliser des projets immobiliers. Les prêts de microfinance se distinguent par leur échéance courte, qui dure généralement de trois mois à trois ans. En revanche, leurs taux d’intérêt sont élevés, parfois supérieurs à 30 pour cent du capital emprunté. Les institutions de microfinance qui ajouteraient la microfinance du logement à leur gamme de produits pourraient (1) accroitre l’échelle de leurs opérations et leur rentabilité, (2) réduire leurs taux d’abandon client et diminuer le risque global de leur portefeuille, car les prêts immobiliers obtiennent généralement de meilleurs résultats que les autres, (3) fournir des incitations de remboursement et des ressources supplémentaires à leurs clients fidèles, et (4) avoir accès aux fonds abordables de l’État réservés au logement (Goldberg et Motta 2003).

Les fiducies de placements immobiliers (FPI ‒ REIT en anglais) sont apparues comme une innovation en matière de financement du logement ayant le potentiel d’accroitre la fourniture de logements ainsi que l’accès aux produits de financement du logement. Une FPI est un dispositif d’investissement fiscalement avantageux, conçu pour agréger plusieurs sources de financement (des investisseurs internationaux et institutionnels aux ménages), et les cibler dans un portefeuille immobilier qui va au-delà des limites de chaque projet.  Elles ont été mises en place depuis depuis le début des années 1990 dans quelques pays africains (Ghana, Nigeria, Tanzanie et à plus grande échelle en Afrique du Sud) et ont donné des résultats prometteurs malgré le capital disponible limité. En Tanzanie, Watumishi Housing Company (WHC-REIT) a été créée en 2014 et agréée par l’Autorité du marché des capitaux et des valeurs mobilières (CMSA) en 2015, devenant ainsi la première FPI à part entière établie en Tanzanie et en Afrique de l’Est. WHC-REIT vise à mobiliser le financement pour le développement du logement des ménages à revenu faible et intermédiaire, à la vente et à la location. Le prix cible d’une maison se situe entre 10 000 et 40 000 USD. La première phase de développement, lancée en décembre 2015 consiste en 1 500 unités réparties dans 11 régions. Le portefeuille immobilier de WHC-REIT s’élève actuellement à environ 40 millions d’USD, dont 100 % dans l’immobilier résidentiel.

Nos activités

L’objectif de MFW4A est de soutenir l’expansion du financement du logement en Afrique. Nous aiderons nos membres à identifier et à élaborer les interventions, investissements et stratégies de financement du logement qui contribuent au développement du secteur du logement abordable sur le continent. Notre approche consiste à compléter les initiatives existantes , tel que Centre pour le financement du logement abordable en Afrique, en reliant et en intégrant le financement du logement à l’écosystème plus large du secteur financier. Nos axes de travail sont les suivants : (i) identifier les défis émergents, les opportunités et les solutions par la recherche et la diffusion du savoir ; (ii) les partenariats et le plaidoyer en nous appuyant sur nos réseaux existants (Réseau africain des fonds de pension) ; (iii) faciliter les investissements, appuyer les interventions du marché en exploitant les forums de haut niveau ; et (iv) renforcer les capacités des acteurs du financement du logement.

Gestion du savoir et recherche

Webinaires, notes de savoir et études de cas

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Série de webinaires de MFW4A et CAHF sur le financement du logement

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Webinar Report – Lowering the High Interest Rate Cost of Housing Finance, en anglais

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Webinar Report – Affordable Housing in Africa: Challenges and Opportunities, en anglais (24/05/2018)

Réseautage et réseaux

Conférences de haut niveau et tables ronde

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Nous avons co-organisé la 34ème Conférence de l’Union africaine pour le financement du logement (AUHF) autour du thème Bâtir la chaine du financement du logement en Afrique," à Abidjan, en Côte d’Ivoire.

Appui aux projets et renforcement des capacités

Formations et marchés

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Atelier sur le "Renforcement des capacités sur la conception de produits hypothécaires et la gestion de portefeuille" (MFW4A, IFC, CRRH-UEMOA, AfDB)

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Partenaires stratégiques

Nous sommes une initiative fondée par plusieurs bailleurs de fonds, œuvrant dans un esprit de partenariat et de collaboration. Nous travaillons avec une grande variété d’institutions locales, régionales et internationales, publiques et privées, afin de réaliser notre mission de développer les systèmes financiers africains. Voici un résumé des institutions avec lesquelles nous travaillons pour soutenir le développement du financement de l’habitat en Afrique.