Financement du logement en Afrique
avr 05, 2012
Le financement du logement en Afrique est assuré par des institutions financières, dont des institutions d’hypothèques primaires, des institutions de financement du développement, des banques commerciales et des institutions de microfinance. Le financement du logement fait partie des actifs les plus petits du secteur bancaire malgré les différentes sources de financement. En Afrique subsaharienne, il représente moins de 1 % du PIB total, sauf au Kenya et en Afrique du Sud où il représente respectivement 2,2 % et 35 % du PIB.
Le maillon le plus faible de l’industrie du crédit hypothécaire est le droit foncier. Dans de nombreux pays africains, seule une faible proportion des terres ont un titre foncier, limitant ainsi le droit à la propriété individuelle. Les personnes «
possèdent
» la terre, mais sans le titre, rendant de ce fait la terre non hypothécable. L’administration chargée de la gestion des terres n’a pas les ressources ni les capacités nécessaires pour gérer correctement le processus d’établissement de titres fonciers et de charges foncières. Dans de nombreux pays, les gouvernements n’accordent pas une grande priorité à la gestion de la terre ni à l’établissement des titres fonciers. La politique du logement n’a pas les ressources nécessaires pour une mise en œuvre efficace permettant d’aider au développement de l’industrie du crédit hypothécaire. Le deuxième aspect est la situation des marchés financiers. Le financement du logement est largement tributaire de la gestion de la terre et du développement des marchés financiers. Le financement du logement se trouve donc à la jonction des deux sphères et nécessite le développement des deux secteurs pour pouvoir se développer. Actuellement, étant donné la situation des deux secteurs, il n’est pas surprenant de voir en Afrique un faible niveau de financement du logement, mais la situation est en train de changer, de même que les facteurs économiques et financiers fondamentaux des économies africaines. Tendance du financement du logement Il est clair que le crédit hypothécaire représente l’un des segments des produits bancaires à la croissance la plus rapide, même s’il reste l’actif financier le plus petit. De nombreuses raisons expliquent cette situation. La croissance de la population urbaine et l’essor de la classe moyenne constituent des facteurs positifs qui stimulent le secteur bancaire pour une offre plus importante de financement du logement pour répondre aux besoins du marché. Cette tendance positive peut être observée au Sénégal, au Ghana, en Éthiopie et au Kenya. Les principales sources de financement sont les banques de financement du logement et de nombreuses autres institutions financières.
Les cinq dernières années ont enregistré une tendance positive du crédit hypothécaire en Afrique, grâce aux faibles niveaux d’inflation et aux faibles taux d’intérêt. L’hypothèque dans de nombreux pays se situait autour de 12 % en 2010. C’était le cas, notamment, au Kenya, au Sénégal et au Mali. De nombreuses institutions financières peuvent émettre des obligations pour leurs activités de prêt hypothécaire (par exemple, le Kenya en 2010). De nombreuses banques panafricaines développent leur capacité à fournir des prêts hypothécaires, étant donné que le financement du secteur du logement est considéré comme un objectif stratégique pour la croissance des affaires dans les années à venir. Nouveau programme de réforme pour le développement du financement du logement Comment les gouvernements africains peuvent-ils aider à accélérer et à consolider la tendance positive du développement des hypothèques
? La réponse réside en davantage de réformes dans le secteur et davantage de ressources financières et de leadership. Il va sans dire que la gestion des terres, l’établissement de titres fonciers et les charges de prise de contrôle de la terre devraient se faire de manière professionnelle et devraient envoyer un signal positif à tous les acteurs, notamment le secteur financier. Un meilleur leadership au niveau des gouvernements et une productivité accrue dans ce secteur sont essentiels et la question de la terre en constitue l’un des piliers. Ces questions nécessitent le développement transparent des marchés primaire et secondaire. La situation actuelle freine le développement économique et le gouvernement perd une importante source de ressources fiscales. Les biens fonciers et immobiliers sont généralement une niche importante en matière de taxation. Le développement des marchés financiers : un grand nombre de pays africains ont mis en œuvre des réformes pour faire des marchés financiers une source crédible de financement pour de nombreux secteurs dont l’immobilier. D’autres réformes seront nécessaires pour accélérer l’approbation des demandes d’émission, la réduction des frais d’émission et le renforcement du niveau d’éducation et de compréhension des mécanismes financiers de tous les acteurs. Le marché secondaire est très important pour le développement des hypothèques en vue de s’assurer que tous les acteurs peuvent refinancer leurs prêts hypothécaires à long terme à un coût raisonnable. L’on en trouve de bons exemples dans de nombreux pays, notamment la Tanzania Mortgage Refinance Company et la Caisse régionale de refinancement hypothécaire pour les 8 pays qui constituent l’Union économique et monétaire ouest-africaine. Le Nigeria est sur le point de mettre en place un fonds de liquidité des hypothèques secondaires afin de soutenir les 100 institutions d’hypothèques primaires qui s’efforcent de s’adapter au changement de la réglementation et d’avoir accès à la liquidité à un coût raisonnable. Le gouvernement devrait promouvoir un taux d’intérêt des hypothèques à un seul chiffre pour tous les ménages qui gagnent moins de 500 dollars US par mois. Le principal problème en Afrique, c’est que les taux d’hypothèque actuels ne sont pas abordables dans de nombreux pays. Cette politique aura un impact très positif sur le développement du crédit hypothécaire et la réduction de la pauvreté, du fait des activités accrues dans le secteur immobilier, connu pour sa capacité à fournir des emplois aux populations peu qualifiées. Il existe une forte corrélation entre le développement du logement et la réduction de la pauvreté. Étant donné l’impact des projets de développement du logement sur la réduction de la pauvreté, les institutions internationales de financement du développement et les gouvernements devraient allouer plus d’argent aux logements abordables. C’est l’une des meilleures approches à la réduction de la pauvreté en zones urbaine et périurbaine. En outre, les gouvernements devraient mettre en œuvre une politique fiscale qui offre plus d’incitations à l’investissement dans le logement social. Cette politique pourrait prévoir une faible taxe à valeur ajoutée sur les matériaux de construction pour les logements sociaux, des droits de timbre peu élevés et un faible taux d’imposition. Le développement de logements abordables est véritablement limité par le manque de promoteurs immobiliers présentant les conditions nécessaires comme le capital, les capacités et les terres disponibles. Il y a une forte demande de capitaux à risque pour aider à développer l’offre de logements abordables. Shelter Afrique a parrainé le Pan African Housing Fund (PAHF) pour aider au développement de logements abordables. Il est important d’aider les gouvernements et les institutions financières à développer leur capacité à servir l’industrie du crédit hypothécaire. Les institutions internationales de développement devraient promouvoir des réformes appropriées dans le domaine de la propriété foncière, telles que le projet financé par la Banque mondiale au Maroc. Ce projet a un véritable impact transformationnel sur l’éradication des bidonvilles au Maroc et la promotion du financement du logement dans le cadre d’un programme immobilier abordable.
Le cadre juridique pour la restitution et le recouvrement des prêts pour le logement devrait être simplifié et l’incertitude pesant sur le processus de saisie des biens, réduit. C’est l’une des contraintes les plus importantes pour le développement du financement du logement et de l’immobilier.
La promotion du financement du logement peut aider l’Afrique à générer une croissance économique supplémentaire de l’ordre de 200 points de base par an et peut être l’une des meilleures façons de permettre aux citoyens de devenir de véritables acteurs de l’économie locale. Alassane Bâ est le directeur général de Shelter Afrique depuis Juillet 2009. Avant de rejoindre Shelter Afrique, il a passé 18 ans à la Banque africaine de développement. Son dernier poste était directeur de la division des Industries et Services au développement du secteur privé. Il a contribué pendant de nombreuses années à la croissance des opérations du secteur privé. Il a siégé au conseil d'administration de Afreximbank et du Fonds d'infrastructure Panafricain et était membre du Comité d'investissement de Emerging Capital Partners (ECP).
possèdent
» la terre, mais sans le titre, rendant de ce fait la terre non hypothécable. L’administration chargée de la gestion des terres n’a pas les ressources ni les capacités nécessaires pour gérer correctement le processus d’établissement de titres fonciers et de charges foncières. Dans de nombreux pays, les gouvernements n’accordent pas une grande priorité à la gestion de la terre ni à l’établissement des titres fonciers. La politique du logement n’a pas les ressources nécessaires pour une mise en œuvre efficace permettant d’aider au développement de l’industrie du crédit hypothécaire. Le deuxième aspect est la situation des marchés financiers. Le financement du logement est largement tributaire de la gestion de la terre et du développement des marchés financiers. Le financement du logement se trouve donc à la jonction des deux sphères et nécessite le développement des deux secteurs pour pouvoir se développer. Actuellement, étant donné la situation des deux secteurs, il n’est pas surprenant de voir en Afrique un faible niveau de financement du logement, mais la situation est en train de changer, de même que les facteurs économiques et financiers fondamentaux des économies africaines. Tendance du financement du logement Il est clair que le crédit hypothécaire représente l’un des segments des produits bancaires à la croissance la plus rapide, même s’il reste l’actif financier le plus petit. De nombreuses raisons expliquent cette situation. La croissance de la population urbaine et l’essor de la classe moyenne constituent des facteurs positifs qui stimulent le secteur bancaire pour une offre plus importante de financement du logement pour répondre aux besoins du marché. Cette tendance positive peut être observée au Sénégal, au Ghana, en Éthiopie et au Kenya. Les principales sources de financement sont les banques de financement du logement et de nombreuses autres institutions financières.
Les cinq dernières années ont enregistré une tendance positive du crédit hypothécaire en Afrique, grâce aux faibles niveaux d’inflation et aux faibles taux d’intérêt. L’hypothèque dans de nombreux pays se situait autour de 12 % en 2010. C’était le cas, notamment, au Kenya, au Sénégal et au Mali. De nombreuses institutions financières peuvent émettre des obligations pour leurs activités de prêt hypothécaire (par exemple, le Kenya en 2010). De nombreuses banques panafricaines développent leur capacité à fournir des prêts hypothécaires, étant donné que le financement du secteur du logement est considéré comme un objectif stratégique pour la croissance des affaires dans les années à venir. Nouveau programme de réforme pour le développement du financement du logement Comment les gouvernements africains peuvent-ils aider à accélérer et à consolider la tendance positive du développement des hypothèques
? La réponse réside en davantage de réformes dans le secteur et davantage de ressources financières et de leadership. Il va sans dire que la gestion des terres, l’établissement de titres fonciers et les charges de prise de contrôle de la terre devraient se faire de manière professionnelle et devraient envoyer un signal positif à tous les acteurs, notamment le secteur financier. Un meilleur leadership au niveau des gouvernements et une productivité accrue dans ce secteur sont essentiels et la question de la terre en constitue l’un des piliers. Ces questions nécessitent le développement transparent des marchés primaire et secondaire. La situation actuelle freine le développement économique et le gouvernement perd une importante source de ressources fiscales. Les biens fonciers et immobiliers sont généralement une niche importante en matière de taxation. Le développement des marchés financiers : un grand nombre de pays africains ont mis en œuvre des réformes pour faire des marchés financiers une source crédible de financement pour de nombreux secteurs dont l’immobilier. D’autres réformes seront nécessaires pour accélérer l’approbation des demandes d’émission, la réduction des frais d’émission et le renforcement du niveau d’éducation et de compréhension des mécanismes financiers de tous les acteurs. Le marché secondaire est très important pour le développement des hypothèques en vue de s’assurer que tous les acteurs peuvent refinancer leurs prêts hypothécaires à long terme à un coût raisonnable. L’on en trouve de bons exemples dans de nombreux pays, notamment la Tanzania Mortgage Refinance Company et la Caisse régionale de refinancement hypothécaire pour les 8 pays qui constituent l’Union économique et monétaire ouest-africaine. Le Nigeria est sur le point de mettre en place un fonds de liquidité des hypothèques secondaires afin de soutenir les 100 institutions d’hypothèques primaires qui s’efforcent de s’adapter au changement de la réglementation et d’avoir accès à la liquidité à un coût raisonnable. Le gouvernement devrait promouvoir un taux d’intérêt des hypothèques à un seul chiffre pour tous les ménages qui gagnent moins de 500 dollars US par mois. Le principal problème en Afrique, c’est que les taux d’hypothèque actuels ne sont pas abordables dans de nombreux pays. Cette politique aura un impact très positif sur le développement du crédit hypothécaire et la réduction de la pauvreté, du fait des activités accrues dans le secteur immobilier, connu pour sa capacité à fournir des emplois aux populations peu qualifiées. Il existe une forte corrélation entre le développement du logement et la réduction de la pauvreté. Étant donné l’impact des projets de développement du logement sur la réduction de la pauvreté, les institutions internationales de financement du développement et les gouvernements devraient allouer plus d’argent aux logements abordables. C’est l’une des meilleures approches à la réduction de la pauvreté en zones urbaine et périurbaine. En outre, les gouvernements devraient mettre en œuvre une politique fiscale qui offre plus d’incitations à l’investissement dans le logement social. Cette politique pourrait prévoir une faible taxe à valeur ajoutée sur les matériaux de construction pour les logements sociaux, des droits de timbre peu élevés et un faible taux d’imposition. Le développement de logements abordables est véritablement limité par le manque de promoteurs immobiliers présentant les conditions nécessaires comme le capital, les capacités et les terres disponibles. Il y a une forte demande de capitaux à risque pour aider à développer l’offre de logements abordables. Shelter Afrique a parrainé le Pan African Housing Fund (PAHF) pour aider au développement de logements abordables. Il est important d’aider les gouvernements et les institutions financières à développer leur capacité à servir l’industrie du crédit hypothécaire. Les institutions internationales de développement devraient promouvoir des réformes appropriées dans le domaine de la propriété foncière, telles que le projet financé par la Banque mondiale au Maroc. Ce projet a un véritable impact transformationnel sur l’éradication des bidonvilles au Maroc et la promotion du financement du logement dans le cadre d’un programme immobilier abordable.
Le cadre juridique pour la restitution et le recouvrement des prêts pour le logement devrait être simplifié et l’incertitude pesant sur le processus de saisie des biens, réduit. C’est l’une des contraintes les plus importantes pour le développement du financement du logement et de l’immobilier.
La promotion du financement du logement peut aider l’Afrique à générer une croissance économique supplémentaire de l’ordre de 200 points de base par an et peut être l’une des meilleures façons de permettre aux citoyens de devenir de véritables acteurs de l’économie locale. Alassane Bâ est le directeur général de Shelter Afrique depuis Juillet 2009. Avant de rejoindre Shelter Afrique, il a passé 18 ans à la Banque africaine de développement. Son dernier poste était directeur de la division des Industries et Services au développement du secteur privé. Il a contribué pendant de nombreuses années à la croissance des opérations du secteur privé. Il a siégé au conseil d'administration de Afreximbank et du Fonds d'infrastructure Panafricain et était membre du Comité d'investissement de Emerging Capital Partners (ECP).
Your comment