Rapport de webinaire - Habitat social en Afrique: défis et opportunités

24 mai 2018 | Global (en ligne)

Cette seconde édition d’une série de trois webinaires sur la relation entre les fonds de pension et le financement de l’habitat s’est tenue le 24 mai 2018 entre 13h et 14h, et elle a été l’occasion de présenter et de discuter des défis et opportunités qu’offrent les fonds de pension au secteur de l’habitat social sur le continent africain.

Cette série de webinaires a pour objectif de fournir une plateforme permettant aux fonds de pension sur le continent de connaitre les besoins et les contraintes auxquels le secteur de l’habitat est confronté, afin de mieux y allouer les actifs financiers sous leur gestion. Il s’agit d’une initiative conjointe de MFW4A et de CAHF, fruit d’un partenariat dont le but principal est de favoriser un approfondissement de la connaissance des marchés de financement de l’habitat en Afrique, à travers des groupes de travail conjoints, des études de cas, des notes d’information synthétiques et des séries de webinaires.

La session a été modérée par Abdelkader Benbrahim, responsable du pilier dédié au «Financement de l’habitat» de MFW4A, et elle a été co-animée par une oratrice principale: Sireena Ramparsad, Chargée de recherche au sein de l’équipe de CAHF, et par deux autres intervenants qui ont abordé des aspects spécifiques de la thématique traitée, dont:

  • Pamela Lamoreaux, Responsable des relations avec les investisseurs, International Housing Solutions (IHS)
  • Femi Adewole, Directeur général, Shelter Afrique

Dans une première phase du webinaire, le modérateur a d’abord rappelé certaines caractéristiques des investissements des fonds de pension africains, qui ont été traitées lors de la première édition de la série de webinaires, dont ; a) les déterminants de la croissance des fonds de pension ; b) les barrières aux investissements à long-terme des fonds de pension africains ; c) la structure du portefeuille d’investissement et les perspectives des fonds de pension (notamment dans le secteur immobilier), en prenant l’exemple du Nigeria, du Kenya et du Ghana. Pour de plus amples détails sur ces aspects, veuillez consulter ICI le rapport de la première édition de cette série de webinaire.

Ensuite, l’oratrice principale, Sireena Ramparsad a abordé le vif du sujet en présentant un panorama africain du déficit de logements qui se chiffre en centaines de milliers dans les pays suivants : Cameroun – Côte d’Ivoire – Maroc. Ce déficit est encore plus prononcé en Ethiopie, au Nigéria, au Kenya et Afrique du Sud, entre autres, où il est estimé à des millions d’unités résidentielles. Par ailleurs, selon elle, 4 facteurs caractérisent les marchés africains de l’habitat:

  • L’informalité et l’insécurité à long terme liée aux bidonvilles;
  • L’existence d’un marché urbain de la location immobilière;
  • Le ciblage inapproprié des nouveaux investissements immobiliers, notamment vis-à-vis des populations à revenu faible et modeste; et
  • L’insuffisance de l’offre d’unités résidentielles.

Ces marchés sont en général sujets à un mauvais fonctionnement de la chaîne de valeur du secteur, incluant des déficiences liées aux coûts élevés de l’acquisition foncière et de la construction, la taille restreinte du marché hypothécaire, les faibles dotations en infrastructures de base, ou encore les conditions macroéconomiques impactant négativement l’accès aux crédits à long terme et les investissements privés/publics dans le secteur du logement social. Ainsi, avec une offre limitée d’unités résidentielles, bon nombre de promoteurs immobiliers en Afrique ciblent une clientèle plutôt aisée par rapport à la moyenne nationale, tandis que la plupart des projets immobiliers sont réalisés par les propriétaires, étape par étape, avec une offre de financement hypothécaire insuffisante.

Dans la suite de son exposé, Sireena a brièvement présenté quelques projets de recherche en cours de CAHF dans le secteur de l’immobilier résidentiel en Afrique, dont:

a) Une étude de cas sur les REITs (fonds d’investissement dans l’immobilier résidentiel) dans certains pays africains (Tanzanie – Kenya – Nigeria – Ghana – Afrique du Sud – Rwanda et Maroc), en tant qu’instrument d’investissement visant à stimuler l’intérêt des marchés financiers africains, et donc des fonds de pension, pour le secteur de l’habitat en Afrique.

b) Une étude présentant le paysage de l’investissement local et étranger en Afrique de l’Est, avec un intérêt spécifique sur le financement de l’habitat.

Ce projet constitue la première étape d’une recherche devant couvrir chacune des grandes sous-régions du continent. Ainsi, entre 2000 et 2017, plus de 40 milliards $ ont été investis par plus de 20 investisseurs institutionnels internationaux en Afrique de l’Est, incluant 4 milliards $ – soit 10% du total – ayant un impact direct sur le secteur de l’habitat et son financement. Ces investissements comprennent des prises de participation, des lignes de crédit et de garantie pour stimuler le marché hypothécaire régional, du financement dédié aux promoteurs immobiliers, de l’assistance technique, entre autres. Le Kenya, la Tanzanie et l’Ouganda ont respectivement bénéficié de 1,7 - 0,9 et 0,7 milliards $ du portefeuille dédié au financement de l’habitat. A la fin de son exposé, Sireena Ramparsad a pris l’exemple du projet de la Millar Fuller Foundation au Nigéria, visant à construire des logements sociaux coûtant 7500 $ l’unité, pour montrer l’impact significatif que ce projet aurait à l’échelle du continent, à savoir: environ 52 millions de ménages desservis en Afrique; 400 milliards $ en termes d’activités économiques générées (construction –infrastructures) ; et des millions d’emplois créés dans le secteur de la construction. En définitive, 4 approches ont été proposées pour stimuler les investissements sur le marché du logement social en Afrique:

1) L’option de la microfinance pour financer l’habitat avec des produits financiers adaptés aux revenus faibles et modestes, tout en privilégiant la construction étape par étape

2) Le canal des groupes d’épargne et de crédit qui se transforment en promoteurs immobiliers à l’échelle locale, pour leurs membres et adhérents.

3) L’émergence des fonds d’investissement dans l’immobilier résidentiel (REITS) en vue d’attirer les investisseurs institutionnels vers des projets viables dans le secteur de l’habitat

4) Le développement de l’offre locative formelle – avec option d’achat – et adaptée aux revenus faibles et modestes.

La session des questions & réponses a débuté avec une question posée par le modérateur à Pamela Lamoreaux, sur l’expérience d’IHS en matière de co-investissement avec des fonds de pension, et des opportunités dont ils bénéficieraient dans le secteur de l’habitat social. Pamela a mentionné les relations qu’entretient IHS avec des fonds de pension nord-américains qui voient en l’Afrique du Sud, une première étape importante dans leurs stratégies d’investissement sur les marchés émergents de l’immobilier résidentiel; en raison de la qualité du cadre légal et réglementaire et du dynamisme du marché hypothécaire. Elle a aussi présenté les 2 fonds mis en place par IHS, avec des investisseurs institutionnels internationaux et sud-africains – dont des fonds pension – et des actifs sous gestion d’environ 200 millions $ chacun.

Ces fonds investissent dans le secteur de l’immobilier résidentiel (location – habitat social) à travers l’Afrique du Sud et l’Afrique subsaharienne. Répondant à la même question relative à l’expérience de Shelter Afrique en matière de co-investissement avec des fonds de pension, Femi Adewolé a souligné que , sur les 10 dernières années, la majeure partie du capital utilisé pour le financement des projets immobiliers de Shelter Afrique, provient des actionnaires, des émissions obligataires locales (Kenya – marché de l’UEMOA) et des Institutions de Financement du développement (IFD).

Il a également précisé que la participation des fonds de pension aux émissions obligataires était beaucoup plus faible dans la région UEMOA comparativement au Kenya. Relativement aux opportunités d’investissement des fonds de pension dans le secteur du logement abordable, Femi a commenté les données disponibles en affirmant que ce secteur représente une classe d’actifs hautement risquée pour les fonds de pension, tout en plaidant pour le rôle d’intermédiaire que Shelter Afrique joue vis-à-vis des investisseurs institutionnels et des ménages en quête de logements (abordables). Pour de plus amples détails sur la session de questions & réponses, veuillez consulter l’enregistrement du webinaire ICI.