Financement de l’Habitat et cadastre

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L’habitat représente un puissant facteur de croissance économique et constitue une portion majeure de la richesse des ménages. Par ailleurs, l’habitat formel peut servir de garantie pour le crédit, permettant ainsi aux individus d’avoir plus facilement accès aux services financiers.  

En général, par crédit immobilier, l’on entend le marché hypothécaire primaire, où se créent des hypothèques et où les fonds sont donnés directement aux emprunteurs, et le marché hypothécaire secondaire, où les prêteurs et les investisseurs achètent et vendent les prêts hypothécaires existants et les titres adossés à des créances hypothécaires.  

Selon UN Habitat, 46 villes africaines comptent aujourd'hui plus d'un million d'habitants et dans les 15 années à venir, les villes africaines vont devoir accueillir 40 000 personnes supplémentaires, ce qui témoigne d'une accélération de la pression urbaine et qui constitue un défi.  

Il n’existe de marchés hypothécaires fonctionnels que dans quelques pays africains, en raison des faiblesses institutionnelles, de l’instabilité macroéconomiques, et des environnements juridiques et réglementaires peu propices, qui expliquent le nantissement insuffisant des actifs immobiliers et la grave pénurie des sources de financement à long terme. Comparé au niveau international, le marché du crédit immobilier en Afrique est assez petit : alors qu'en Amérique du Nord et en Europe, les prêts immobiliers représentent souvent plus de 40 % du PNB, l'Afrique du Sud (avec 26,4 %), la Namibie (avec 19,6 %) et l’Île Maurice (avec 12,2 %) possèdent les parts les plus élevées par rapport au PNB et ce sont les seuls pays d'Afrique sub-saharienne avec des parts supérieures à 5 %. En Afrique du Nord, le marché du crédit immobilier est beaucoup plus développé, avec le Maroc à 16,9 % et la Tunisie à 12 %.  

Les marchés de l’habitat ont enregistré une certaine croissance ces dernières années, les décideurs, les autorités de régulation, les financiers et les investisseurs reconnaissant de plus en plus l’importance de l’investissement dans l’habitat, de même que les spécificités et les risques des systèmes de financement à long terme de l’habitat.  

Cependant, la construction progressive d’un logement continue de représenter 70 % de tous les investissements ciblant l’habitat en Afrique. La construction progressive d’un logement permet à un ménage de se doter d’un abri, à hauteur de ses moyens financiers, sans solliciter un prêt qu’il ne pourrait pas rembourser à l’avenir. Toutefois, cette flexibilité économique a un coût élevé, dans la mesure où les occupants de l’abri demeurent souvent physiquement vulnérables aux intempéries et à d’autres risques pour leur sécurité pendant des années, en construisant petit à petit leur abri. De même, la construction progressive d’un logement se révèle plus coûteux à long terme, dans la mesure où il est plus onéreux de remplacer des matériaux de construction de fortune et à jeter, que d’acheter, une fois pour toutes, des matériaux de meilleure qualité et plus durables.  

La fourniture de prêts hypothécaires à long terme, par l’intermédiaire des institutions de microfinance, pourrait certes être une solution, mais cette approche se trouve encore au stade initial en Afrique, avec quelques exemples seulement en Afrique centrale et en Afrique de l’Ouest.  

L’amélioration de l’offre de financements à long terme et la promotion du microcrédit hypothécaire pourraient améliorer la qualité de l’habitat et fournir des investissements appropriés pour les fonds, avec une meilleure symétrie avec le passif à long terme des régimes de pension et des sociétés d’assurance. Toutefois, il subsiste de nombreuses questions sans réponses au sujet de l’équilibre approprié entre innovation et régulation, de l’ampleur des risques pour le système financier, et du rôle approprié de l’État dans la promotion d’un habitat abordable.